Arrêté de péril sur un bien immobilier : que faire?
Vous avez fait l'objet d'un arrêté de péril frappant votre bien immobilier? Vous avez des locataires et ne savez pas quoi faire? Voici ce qu’il faut savoir sur l'attitude à adopter, vos droits et vos devoirs.
I. Un arrêté de péril, c'est quoi?
Un arrêté de péril est un acte administratif pris par le Maire de la commune, qui frappe un bien immobilier.
Il est établi selon une procédure contradictoire, lorsqu’un bien immobilier présente un danger, que ce soit pour ses occupants s’il y en a, ou pour les tiers (voisins, passants, riverains, etc…).
Signalé le plus souvent par des tiers ou par ses occupants, le danger que peut présenter l’immeuble est évalué par les services municipaux qui se rendent sur place pour examiner les désordres et évaluer leur risque.
S’il y a urgence, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité à la suite du rapport des services municipaux de la Commune, et demander en urgence au Tribunal administratif (selon la procédure du référé administratif), la désignation d’un expert afin d’évaluer plus précisément les risques et les préconisations pour y remédier.
L’expert peut être invité par le Tribunal à rendre son rapport dans les 24h qui suivent sa désignation.
Si le danger est suffisamment grave et caractérisé, l’arrêté de péril interdit le logement d’occupants, et ces derniers doivent quitter l’immeuble dans les plus brefs délais.
Cette disposition emporte des obligations non négligeables pour le propriétaire du bien (s’il n’est pas seul occupant).
Bien souvent, le péril est caractérisé lorsqu’il y a une atteinte grave à la solidité de l’immeuble. Il s’agit dans la plupart des cas d’une atteinte structurelle qui touche l’immeuble (fondations mouvantes, murs porteurs qui flambent, plancher qui s’affaisse ou encore fissures d’une particulière importance, etc…), et qui rend manifestement l’immeuble impropre à sa destination.
II. Les conséquences de l'arrêté de péril sur les occupants et les baux en cours
Lorsque l’arrêté de péril est notifié, les baux en cours sont immédiatement suspendus, ce qui signifie que les loyers ne doivent plus être réglés.
Les occupants sont invités à quitter immédiatement les lieux.
Si l’interdiction d’habiter est temporaire, le bail reprendra son cours à l’issue des travaux de préconisation.
Si l’interdiction est définitive, le bail n’a alors plus d’objet.
III. Les obligations du propriétaire de l'immeuble frappé d'un arrêté de péril
Si l’interdiction d’habiter est temporaire, alors le propriétaire est tenu de proposer un hébergement temporaire gratuit aux occupants de l’immeuble affecté. Cela signifie que que le propriétaire doit proposer un hébergement correspondant aux besoins de l’occupant.
Si cette interdiction est définitive, le propriétaire doit faire une offre de relogement, conforme aux besoins de l’occupant (c’est à dire similaire à celui qu’il occupait déjà). Il doit également verser à l’occupant délogé une indemnité de 3 mois de loyer pour les frais de réinstallation.
C’est l’article L.521-3 du Code de la construction et de l’habitation qui le prévoit:
« Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. »
Toutefois, si l’occupant refuse trois offres d’hébergement ou de relogement, le locataire perd tout droit, et le propriétaire n’est plus tenu envers lui (sous réserve que l’offre était conforme à ses besoins). Il a le droit à 3 offres.
Attention, le propriétaire (ou l’exploitant de l’immeuble) doit informer l’autorité compétente qui a pris l’arrêté de l’offre d’hébergement ou de relogement (article L511-18 du Code de la construction et de l’habitation).
IV. Quels sont les recours du propriétaire?
Le propriétaire d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril peut, s’il estime que l’Expert ou le Maire a conclu hâtivement à l’inhabitabilité du bien, engager un recours administratif de l’acte. Mais le recours ne sera pas simple.
Toutefois, si l’insalubrité ou l’inhabitabilité est avérée, il devra alors plutôt se battre sur le terrain civil.
Si les désordres ayant entraîné l’arrêté de péril découlent en réalité de malfaçons par une entreprise lors de travaux réalisés dans les moins de 10 ans, un recours en garantie décennale reste possible.
Si en revanche, il n’y a eu aucun travaux, c’est plutôt sur le terrain du vice caché du vendeur qu’il faudra engager l’action (voir le dol si le vendeur avait connaissance du vice lorsqu’il a vendu le bien immobilier).
On rappellera que le vendeur professionnel est toujours présumé avoir eu connaissance du vice affectant le bien, si celui-ci était présent le jour de la vente.
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