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Avocat MOUY
L'absence d'isolation thermique constitue un désordre rendant impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine
Par arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de cassation approuve une Cour d'appel d'avoir considéré que l'absence d'isolation thermique d'une maison constituait un désordre de nature décennale rendant impropre l'immeuble à l'usage auquel on le destine, quand bien même aucune norme applicable n'avait été violée (Cass. Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-17.311, Inédit).
Les faits : un bien affecté d'une absence d'isolation thermique est vendu à un particulier
Par acte du 2 septembre 2013, M. [P] a vendu à M. [G] une maison d’habitation en bois qu’il avait en partie édifiée lui-même et achevée le 14 février 2006.
Se plaignant de divers désordres, l’acquéreur a, après une expertise judiciaire qui a révélé une absence d’isolation thermique, assigné le vendeur, qui était également le constructeur, le diagnostiqueur, qui a établi l’état parasitaire annexé à l’acte de vente, et son assureur, ainsi que le diagnostiqueur auteur du diagnostic de performance énergétique, et son assureur, en indemnisation de ses préjudices.
La Cour d'appel prononce l'annulation de la vente à cause de cette absence d'isolation thermique
La Cour d’appel avait relevé que le rapport d’expertise était parfaitement explicite sur le désordre subi par l’acquéreur, relevant que:
« la maison ne comportait aucune isolation au niveau des tableaux de fenêtre et sur les soubassements du mur de façade sur une hauteur de 1,10 mètre de haut où la pierre naturelle était collée au parpaing, que, sur la partie haute, l’isolant en polystyrène mis en place entre un habillage en brique rouge fixé au parpaing et la pierre naturelle était d’une épaisseur de cinq centimètres alors que le diagnostic de performance énergétique mentionnait dix centimètres d’épaisseur de l’isolant sur l’ensemble de la maison.«
Elle a également relevé que les descentes d’eaux pluviales entre les deux parois (parpaing/pierres) prenaient la place de l’isolant, que la salle de bains n’était pas isolée au niveau du rampant et que les combles étaient isolés avec de la laine de verre de vingt centimètres, par endroits posés en vrac, avec un film plastique non respirant entre la laine de verre et le lambris.
Elle a donc déduit que l’absence d’isolation thermique à certains endroits, l’isolation insuffisante à d’autres et la pose en vrac ou mal ventilée de la laine de verre rendaient la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts qu’elle a constatés.
Le vendeur forme un pourvoi, soulevant que :
« le défaut de conformité aux normes thermiques ne peut constituer un désordre de nature décennale qui si ces normes étaient obligatoires au moment du permis de construire ou à la date de la construction et non pas à la date de l’expertise judiciaire ; qu’en retenant les conclusions de l’expert indiquant que l’isolation de la maison était inexistante par endroit et très inférieure aux normes de la réglementation technique, sans s’expliquer comme cela lui était demandé, sur le fait que (le vendeur- constructeur) avait respecté les normes en vigueur à la date du permis de construire et que l’expert ne précisait pas à quelles normes il faisait référence, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision au regard de l’article 1792 du code civil. »
L'objet du débat est donc le suivant : un bien affecté d'une absence d'isolation thermique est-il impropre à son usage?
La Cour de cassation approuve la décision de la Cour d’appel et rejette le pourvoi formé par le vendeur.
Elle estime que une consommation énergétique excessive suffit à caractériser un désordre décennal, sans qu’il soit besoin de recherche si une norme avait été violée.
S’agissant du diagnostiqueur, dont le diagnostic était erroné, la Cour de cassation retient la faute mais estime que celle-ci est sans lien avec la faute commise par le vendeur dans son devoir d’information. La responsabilité de ce professionnel ne permettra donc pas au vendeur (qui avait lui-même construit la maison), d’échapper à la sienne.
Gageons que cette jurisprudence puisse être appliquée sur le terrain du vice caché, à condition de démontrer que le vendeur était parfaitement informé de cette absence d’isolation thermique (ou de son insuffisance). Cela peut être démontré par le surcoût énergétique, ce que les relevés de consommation démontreront sans difficulté.
On se souvient que la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi contre un arrêt d’appel qui avait prononcé le résolution de la vente pour une absence d’isolation thermique. Plus précisément, elle avait relevé un « défaut d’isolation thermique du logement en raison d’une absence ou d’une insuffisance d’isolation » (CA Paris 1er mars 2019 et Cass. 2ème civ. 25 juin 2020)
(Cass. Chambre civile 3, 30 septembre 2021, 20-17.311, Inédit)