Vous avez acquis ou vendu un bien immobilier et celui-ci est affecté d'un vice caché? Voici ce qu'il faut savoir sur la garantie légale des vices cachés appliquée au droit immobilier.
La garantie du vendeur au titre du vice caché
C’est l’article 1641 du Code Civil qui prévoit que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Cette garantie « a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires. » (article 1625 du Code civil).
Cette garantie est différente de l’obligation de délivrance que doit le vendeur à son acquéreur (article 1604 du Code civil), et qui suppose que la chose livrée soit conforme, identique à celle convenue.
Elle est également différente de la faute dolosive du vendeur, qui suppose la connaissance du vice par le vendeur.
L’article 1643 du Code Civil prévoit que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »
Cette garantie est donc une garantie légale autonome qui vise à permettre un recours de l’acquéreur contre son vendeur pour les vices qui affecteraient le bien acquis (une bien meuble ou immeuble comme une maison ou un appartement), et le rendraient impropre à l’usage auquel il était destiné, même si le vendeur n’était pas au courant.
Définition du vice caché et exemples en droit immobilier
Pour déterminer si la chose est affectée d’un vice caché, il faut procéder à une appréciation in abstracto, en prenant en compte trois conditions :
- Le vice doit être caché, c’est à dire non apparent au moment de la vente ;
- Le vice rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage ;
- Le vice est antérieur à la vente.
Le vice caché en droit immobilier peut consister en un terrain pollué, un terrain instable, une charpente d’une maison ou d’un immeuble fortement endommagée, des fissures des murs porteurs, à condition qu’elles n’étaient pas visibles au moment de la vente et n’auraient pu être détectées par un acquéreur normalement diligent.
Il a également été retenu par les juridictions qu’un excès d’humidité d’une maison constituait un vice caché car cela rendait le bien immobilier impropre à son usage (CA Rennes, 15 décembre 2020).
Il en est de même d’une insuffisance d’isolation thermique.
Cette garantie permet à l’acheteur, lorsqu’il découvre que la chose achetée est atteinte d’un défaut qui n’était pas apparent lors de la vente, d’agir contre son vendeur pour se faire rembourser une partie du prix payé, soit la totalité moyennant restitution du bien au vendeur (on parle d’annulation de la vente de la maison ou de l’appartement), ainsi que, en cas de préjudice résultant de ce vice, des dommages et intérêts.
Cette garantie s’applique d’ailleurs tant aux biens immobiliers (maison, appartement), qu’aux biens meubles (voiture neuve ou d’occasion, etc…). Mais pour les biens meubles, il est préférable d’agir le terrain du défaut de conformité, plus favorable à l’acheteur non professionnel.
Comment se défendre d'une accusation de vice caché?
Le vendeur, pour se défendre, devra dans un tout premier temps vérifier dans son acte de cession qu’une clause d’exonération des vices cachés n’était pas prévue.
En effet, s’il n’est pas un professionnel, cette clause lui permettra d’échapper à cette garantie à condition qu’il n’était pas au courant du vice affectant le bien qu’il a vendu. Le vendeur professionnel quant à lui ne peut jamais bénéficier d’une clause limitative ou d’exonération des vices cachés.
Cette disposition contractuelle permettra de faire échec à la demande d’expertise judiciaire qui apparaitrait dès lors inutile à son égard.
Si l’expertise judiciaire est ordonnée, il devra alors avec son avocat établir des Dires pour positionner l’Expert en sa faveur, le but étant que l’Expert signale dans son rapport que le prétendu vice n’affecte pas suffisamment l’usage du bien.
Les Dires et le suivi de opérations d’expertise par l’avocat viseront à faire inscrire par l’Expert dans son rapport que le vice allégué ne rend pas le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ni ne diminue très fortement son usage. Le vice serait finalement mineur.
Pour défendre un vendeur, il s’agira également de démontrer que le désordre n’était pas présent lors de la vente (qu’il est donc survenu après), ou qu’il était apparent pour un acquéreur normalement diligent, de sorte que c’est par négligence de l’acheteur que le vice est aujourd’hui prétendu comme ayant été caché.
Enfin, il conviendra d’appeler en la cause les entreprises qui auraient entrepris des travaux sur le bien ayant engendré le désordre aujourd’hui reproché. Un avocat expérimenté en droit immobilier saura vous défendre au mieux.
Ce sont ici les meilleurs axes de défense, et il est tout un art de réussir à orienter un Expert judiciaire, mais tout dépend également des circonstances.
Délai d'action en garantie du vice caché
La garantie des vices cachés est encadrée d’un délai d’action relativement court : 2 ans à partir de la découverte du défaut caché.
Mais attention, ce délai est lui-même enfermé dans un délai de 20 ans à compter de la vente du bien, conformément à l’article 2232 du Code civil (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 décembre 2021, 20-21.439).
Le vice doit en outre faire l’objet d’une détermination judiciaire sur sa réalité, et son ampleur.
Il convient donc dans un tout premier temps d’initier une action en référé, par le biais d’une assignation par avocat, aux fins d’obtenir une expertise judiciaire du bien et des vices décelés.
Il faut donc agir vite, et avec un avocat expérimenté en vice caché immobilier.
Cette action en référé interrompt le délai de 2 ans (Code civil article 2241 ; Cass. 3e civ. 5-12-2001 n° 00-87.898 : RJDA 2/02 n° 146) et nécessite de rédiger une assignation par un avocat à l’encontre du vendeur (et éventuellement des professionnels ayant participé à la vente en fonction du cas de l’espèce).
Avocat MOUY assiste ses clients en cas de découverte d’un vice caché.
Si une action judiciaire est engagée ou doit être engagée, le cabinet les représente dans toute la France, fort de son réseau d’avocats partenaires.
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